Экспертная оценка недвижимости

Экспертная оценка недвижимости


Профессиональная независимая оценка недвижимости представляет собой строго регламентированную процедуру расчета рыночной стоимости квартир, частных домов, земельных участков и нежилых помещений.

При произведении расчетов специалист анализирует внешние факторы и технические характеристики объекта, осуществляет точные измерения его параметров и на основании полученных данных оформляет официальный отчет.

Процедура оценки

При возникновении необходимости в экспертной оценке объекта недвижимости заказчик должен определиться с выбором исполнителя. Если надежный и достойный доверия специалист найден, можно приступать к самой процедуре, подготовив правоустанавливающую и техническую документацию на квартиру или дом.

Данный процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Определение задачи оценки;
  2. Предварительный осмотр объекта и оформление договора на оказание услуг;
  3. Сбор и тщательный анализ полученных данных;
  4. Расчет рыночной стоимости участка;
  5. Применение подходящей методики оценки или их комплекса;
  6. Согласование результатов, которые были получены после применения разных подходов;
  7. Подготовка отчета и экспертного заключения;
  8. Доклад заказчику о результатах работы.

Отчет, составленный оценщиком – это объемный документ, который содержит не только итоговую стоимость объекта, но и другие важные сведения. Заказчику рекомендуется ознакомиться с ним полностью, чтобы не упустить ключевые моменты.

Поводы для оценки недвижимости

Активное развитие российского рынка недвижимости способствует росту спроса на услуги независимых оценщиков. Получение объективной и максимально полной информации об объекте необходимо в огромном количестве ситуаций, среди которых наиболее распространенными являются:

  • Заключение сделки купли-продажи;
  • Сдача собственности в залог при оформлении кредита;
  • Разрешение имущественных споров и составление брачных контрактов;
  • Определение суммы ущерба после пожара или затопления;
  • Расчет налоговых платежей и отчислений в пенсионный фонд;
  • Распределение долей между родственниками или бывшими супругами;
  • Вступление в наследство;
  • Оформление ипотеки на объект вторичного рынка;
  • Оформление страховки (для определения суммы компенсации) или приватизация имущества;
  • Процедура дарения;
  • Объект необходимо внести в уставной капитал организации;
  • Привлечение финансовых инвестиций или переоценка активов предприятия;
  • Исчисление износа различных сооружений для разработки проектов реконструкции или ликвидации.

Как оценка эксперта может повлиять на дальнейшую судьбу объекта? Если в технической документации объекта уже указана его стоимость, рассчитанная БТИ, то это не повод использовать данное значение при продаже или для выполнения другой задачи.

Зачастую показатели стоимости, приведенные в документах БТИ, занижены по сравнению с актуальным уровнем цен на аналогичную недвижимость. Чтобы избежать финансовых потерь, стоит обратиться к знающему эксперту, который сможет установить реальную цену вашего жилья или производственного помещения.

Методики оценки объектов

Большинство людей знает об универсальных факторах, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. Оценка производится на основании следующих характеристик:

  • Расположение объекта на карте населенного пункта (престижность района, удаленность от центра, местная инфраструктура, транспортная доступность).
  • Площадь земельного участка, на котором стоит дом, и уровень его благоустроенности.
  • Технические характеристики здания (конструкция, технологии строительства, коммуникации, состояние, планировка и т.д.).

Как проводится оценка недвижимости независимыми экспертами? В этой области существует три общепринятых метода: сравнительный (аналоговый), затратный и доходный.

 

Затратный

Оценка проводится на основании расчета затрат на замещение или воспроизводство объекта. При анализе учитывается износ строения, отражающийся в понижении стоимости. Характер износа делится на три типа: нормальный, естественный и индивидуальный.

В группу затратных методов входят четыре подхода:

  • Метод удельной стоимости;
  • Поэлементный подход;
  • Сметный способ;
  • Индексный метод.

 

Доходный

Объект рассматривается как источник доходов, поэтому эксперт рассчитывает ожидаемую сумму чистых доходов, которые в перспективе принесет строение своему собственнику. В учет также идут сроки поступления доходов и риски, связанные с получением прибыли.

Существует две разновидности доходного подхода:

  • Метод капитализации;
  • Метод дисконтирования.

 

Аналоговый

Оцениваемый объект сравнивается с аналогичными строениями, которые в данный момент выставлены на продажу, по конкретным техническим характеристикам.

Рыночный подход включает следующие методы:

  • Прямой сравнительный анализ продаж;
  • Валовый рентный мультипликатор.

Выбор метода напрямую зависит от функции оценки. Как оценщики определяют наиболее продуктивный метод? Если недвижимость нужно застраховать, то разумнее применить одну из разновидностей затратного подхода. Если результат оценки требуется для обоснования инвестиций, то специалист выберет доходный метод анализа.

Выбор оценщика

Проводить экспертную оценку недвижимости имеют право сертифицированные специалисты в области определения рыночной стоимости объектов.

Как понять, что перед вами не мошенник? При выборе эксперта стоит уточнить, состоит ли он в саморегулируемой организации оценщиков. Кроме того, профессионал должен иметь в наличии свидетельство о страховании гражданской ответственности.

Если вам необходима независимая оценка объекта недвижимости, вы можете смело обращаться в экспертно-правовую компанию «Астрея». Мы гарантируем качественное исполнение взятых на себя обязательств по расчету рыночной стоимости вашей собственности.